阿丁在法院拍得某大廈一層房屋,點交房屋進住後,發現地

下停車場,原屋主委託大樓管委會代為出租,拍賣公告僅記

含地下樓層持分多少,並未另列第幾車位,點交時也沒含車位。

    有關大樓地下層車位的法律關係,因興建時的規範不同,而

有獨立產權、附屬建物、從物等等類別,極為複雜。當初建商

售這大廈時,是將車位另行標價,與房屋一併出售,再分有無車

位,而不同公設持分。阿丁房屋所含地下層持分,屬於有車位。

    但是拍賣公告未載明車位,法院民事執行處當然也就沒有點

的作業。阿丁請求點交車位不成,只好查明其屋原配置之某號車

位,起訴請求大樓管委會返還。洋洋灑灑地書明從法院拍得,如

何計算有無車位持分等等,並請建設公司證明及相關人員作證。

    阿丁雖然書狀最後載明本於民法第767條所有人的物上請求

權規定,提出請求,作為訴訟標的之法律關係很明確。但是一再

強調其由法院標買,造成自限於所有權範圍,對方樂得以買得價

金比行情低,顯然不含車位等等作答辯,成為整件審判的爭點。

    連續三審下來,該調查的都調查了,拍賣執行卷也調閱供充

分辯論了。因為拍賣公告只有地下室持分,沒說含有車位。阿丁

傳來的權利範圍,不能大於拍賣公告的原有權利,當然敗訴。

    這項確定判決結果,因物上請求權成為訴訟標的,有既判力

,不能再提起;而原因事實,有訴訟上誠實信用原則的爭點效。

又既然沒有車位的權利,哪容易再以不當得利的法律關係請求?

    與其讓管委會平白多出車位收租,不如請已經出庭作證的原

屋主,將大樓管委會代租的契約轉讓後,本於該約請求。檢討當

初,如果直接主張物上請求權,不先自我拘束於拍得,就好了。

    物權無因性、對世權等等,不同於是債權的特性,因為屬於

基本概念,往往被輕忽,以致實務上,有些起訴時畫蛇添足,形

成作繭自縛的現象。原告自我拘束,與被告答辯,到底不同。

    阿丁的案例,如果在法律審時,主攻登記所有權與傳來權利

之分野,也許會冒出法律重要原則後的不同結果,甚至打出法之

續造的著名判例。畢竟所謂行情很難標準化,很多低市價得標。

    將權利本特性的基本概念,列為解決問題之後首要,才不會

作繭自縛,而明瞭各種權利義務知相互關係,才不會思維僵化

    最近有位朋友,房屋遭裁定拍賣抵押物,同時他已取得對方

給付其超過該屋抵押債權金額的確定判決,卻苦於將被拍賣房

再查封執行對方拍賣所得,但拍賣價往往低於市價,縱使拍

定人願意,也得補貼其差額及過戶稅費,還恐怕買不回來。

    其實注意抵押權的特性,只要發函給對方,將自己確定決的

債權,與房屋被設定抵押所擔保的債務,金額相抵。那麼,抵押

權所擔保之債權,不存在。抵押權失所憑藉,不會束手無策。

未弄清基本特性,自己陷困難境,甚或作繭自縛實例,太多了!

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